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भारत का सर्वोच्च न्यायालय
सिविल अपीलीय क्षेत्राधिकार
सिविल अपील संख्या 4364/2023
[विशेष अनुमति याचिका (सिविल) संख्या 9434/2020 से उत्पन्न]
रवि खंडेलवाल … अपीलार्थी
बनाम
मेसर्स तालुका स्टोर्स … प्रत्यर्थी
निर्णय
संजय किशन कौल, न्यायाधीश
JUDGMENT
1. अनुमति प्रदान की गई । प्रक्रिया संबंधी इतिहासः
2. प्रत्यर्थी भूखंड ई-2, कमानी मेंशन, पांच बत्ती, एमआई रोड, जयपुर में स्थित एक दुकान का किरायेदार है और अपीलार्थी दुकान मालिक है। अपीलार्थी ने दिनांक 30.01.1985 को अपने पूर्व मालिक, मेसर्स जयपुर मेटल इलेक्ट्रिक कं पनी से संपत्ति खरीदी। उस समय, किराए का परिसर पहले से ही प्रत्यर्थी की किरायेदारी के अधीन था।
3. अपीलार्थी ने दिनांक 21.05.1985 को अतिरिक्त सिविल न्यायाधीश-, I जयपुर के समक्ष वास्तविक आवश्यकता के आधार पर बेदखली का मुकदमा दायर किया। मुकदमा दिनांक 30.10.2002 को, अन्य बातों के साथ, इस निष्कर्ष पर खारिज कर दिया गया कि वादपत्र राजस्थान परिसर (किराया और बेदखली का नियंत्रण) अधिनियम, 1950 (इसके बाद 'उक्त अधिनियम' के रूप में संदर्भित) की धारा 14(3) के अनुसार नहीं रखा गया था, जिसने किरायेदार को परिसर किराए पर देने की तारीख से पांच साल के भीतर बेदखली के लिए मुकदमा दायर करने पर रोक लगा दी। विचारण न्यायालय ने पाया कि परिसर को अपीलार्थी के हित में पूर्ववर्ती द्वारा दिनांक 08.06.1982 को पट्टे पर दिया गया था।
4. इसके बाद दिनांक 18.03.2004 के फै सले के संदर्भ में अपीलार्थी अतिरिक्त जिला न्यायाधीश, जयपुर के समक्ष पहली अपील में सफल हुआ। यह प्रत्यर्थी की कथित स्वीकारोक्ति पर आधारित था कि उसने शुरुआत में 1958 में किसी उदय लाल से दुकान पट्टे पर ली थी और इस प्रकार, यह नहीं कहा जा सकता कि मुकदमा उक्त अधिनियम की धारा 14(3) के तहत प्रतिबंध से प्रभावित हुआ है। न्यायालय ने प्रत्यर्थी के इस दावे से असहमति जताई कि परिसर को दिनांक 08.06.1982 को पट्टे पर दिया गया था, यह पाते हुए कि मूल पट्टा विलेख दिनांकित 08.06.1982 को विचारण न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत भी नहीं किया गया था।
5. प्रत्यर्थी द्वारा दायर की गई दूसरी अपील पर, उच्च न्यायालय के विद्वान एकल न्यायाधीश ने 04.10.2018 को रखरखाव का प्रारंभिक प्रश्न तैयार किया । यह उच्च न्यायालय की समन्वय पीठों द्वारा उक्त अधिनियम की धारा 14(3) की व्याख्या पर परस्पर विरोधी विचारों के कारण बताया गया था। इस प्रकार, एकल न्यायाधीश ने मामले को एक वृहद पीठ को भेज दिया। बनाए गए कानून का प्रश्न इस प्रकार थाः "क्या राजस्थान परिसर (किराया और बेदखली पर नियंत्रण) अधिनियम, 1950 की धारा 14(3) में निर्दिष्ट पांच साल की सीमा मुकदमे की स्थापना पर रोक लगाती है या क्या इसमें के वल मुकदमे पर विचार करना और डिक्री पारित करना शामिल है?” 1 यद्यपि अधिनियम की धारा 22 डिक्री से दूसरी अपील दायर करने पर प्रतिबंध लगाती है, लेकिन यह सक्षम क्षेत्राधिकार के सामान्य न्यायालय के समक्ष बेदखली के लिए दायर किए गए मुकदमों से दूसरी अपील को प्रतिबंधित नहीं करती है। इसका ज्ञान चंद बनाम कुं जबिहारीलाल और अन्य, (1977) 3 एससीसी 317 में विस्तृत उल्लेख किया गया था।
6. कानून के उपरोक्त प्रश्न का उत्तर आक्षेपित निर्णय, दिनांकित 20.04.2020, के द्वारा दिया गया है। उच्च न्यायालय की खण्ड पीठ ने उक्त अधिनियम की धारा 14 (3) की व्याख्या पर अलग-अलग विचारों को नोट किया। पहला विचार यह था कि उक्त अधिनियम की धारा 14 (3) ने किरायेदारी के पांच साल के भीतर मुकदमा दायर करने पर पूर्ण निषेध लगा दिया था। अशोक कु मार बनाम सुरेश चंद और अन्य और कहतून बेगम (मृतक) एलआर के माध्यम से बनाम भगवान दास और अन्य के मामलों से न्यायालय ने इसका समर्थन किया था। स्वर्गीय महादेव और अन्य बनाम बाबू लाल एवं अन्य और मैसर्स वधूमल कन्हैयालाल एवं अन्य बनाम हेमचंद एवं अन्य में परिलक्षित दूसरा दृष्टिकोण यह था कि किरायेदारी के पांच साल के भीतर दायर की गई याचिका की अनियमितता इस अवधि की समाप्ति के बाद बेदखली की डिक्री से ठीक हो जाएगी। खण्ड पीठ ने पहली व्याख्या से सहमति व्यक्त करते हुए पाया कि उक्त अधिनियम की धारा 14 (3) की भाषा में कोई अस्पष्टता नहीं थी, जिसने मुकदमा दायर करने पर पूरी तरह से रोक लगा दी थी। प्रावधान इस प्रकार हैः "14. बेदखली पर प्रतिबंधः- 2 आरएलडब्ल्यू 1996 (1) राज. 380 3 आरएलडब्ल्यू 2004 (1) राज. 502 4 (2006) 4 आरडीडी 1868 राज. 5 डब्ल्यू.एल.सी. (राज.) यूसी 2007 (270) (3) किसी कानून या अनुबंध में कु छ भी निहित होने के बावजूद, वाणिज्यिक या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए पट्टे पर दिए गए परिसर से बेदखल करने का कोई मुकदमा किसी किरायेदार के खिलाफ धारा 13 की उप-धारा (1) के खंड (एच) में निर्धारित आधार पर उस तारीख से पांच साल की समाप्ति से पहले नहीं होगा जब परिसर किराएदार को पट्टे पर दिया गया था।" इस न्यायालय के समक्ष अपीलार्थी का तर्क:
7. अपीलार्थी द्वारा यह संचायना की गयी है कि उक्त अधिनियम की धारा 14(3) की शाब्दिक व्याख्या अर्थहीनता को जन्म देगी। इसके बजाय, नियम की एक उद्देश्यपूर्ण व्याख्या लागू की जानी चाहिए। उक्त अधिनियम की धारा 14 (3) के पीछे का इरादा किरायेदार को पांच साल के लिए बेदखली से सुरक्षा प्रदान करना है। हालाँकि, वर्तमान मामले में नियम की शाब्दिक व्याख्या 1985 में मुकदमा दायर करने के 38 साल बाद प्रत्यर्थी को सुरक्षा देने के बराबर होगी।
8. अपने मामले को पुष्ट करने के लिए, बी. बनर्जी बनाम श्रीमती श्रीमती अनीता पैन के मामले में, इस न्यायालय के एक फै सले का सहारा लिया गया, जहां पश्चिम बंगाल परिसर किरायेदारी अधिनियम, 1956 के तहत एक समान खंड पर विचार किया गया था। उक्त मामले में, खंड ने उस तारीख से तीन साल के लिए बेदखली के लिए मुकदमा दायर करने पर प्रतिबंध लगा दिया, जिस दिन मकान मालिक ने परिसर में स्थिति प्राप्त की थी। इस न्यायालय ने राय दी थी कि संरक्षण की भावना तीन साल बीतने के साथ पूरी हो जाती है और एक नया मुकदमा दायर करने से मुकदमेबाजी की अनावश्यक बहुलता होगी। प्रासंगिक उपबंध इस प्रकार हैः "13. (3 ए) जहां किसी मकान मालिक ने अंतरण द्वारा परिसर में अपनी स्थिति अर्जित कर ली है, वहां उप-धारा (1) के खंड (एफ) या खंड (एफएफ) में उल्लिखित किसी भी आधार पर परिसर के कब्जे की प्रत्युद्धरण के लिए कोई मुकदमा मकान मालिक द्वारा ऐसी स्थिति के अधिग्रहण की तारीख से तीन साल की अवधि की समाप्ति से पहले दायर नहीं किया जाएगाः 6 (1975) 1 एससीसी 166 बशर्ते कि उप-धारा (1) के खंड (एफ) में उल्लिखित आधार पर उक्त तीन वर्ष की अवधि की समाप्ति से पहले परिसर के कब्जे की प्रत्युद्धरण के लिए मुकदमा दायर किया जा सकता है, यदि नियंत्रक, मकान मालिक के आवेदन पर और किरायेदार को सुनवाई का अवसर देने के बाद, आदेश द्वारा इस आधार पर वाद को संस्थित किये जाने की अनुमति देता है कि निर्माण या पुनर्निर्माण, या जोड़ना या बदलाव, जैसा भी मामला हो, परिसर को मानव निवास के लिए सुरक्षित बनाने के लिए आवश्यक है।"
9. यह ध्यान दिया जा सकता है कि उक्त अधिनियम की धारा 14 (3) में थोड़ा अंतर है, जो उपरोक्त वैधानिक प्रावधान के विपरीत 'निहित रहेगा' शब्द का उपयोग करता है, जहां उपयोग की गई अभिव्यक्ति 'संस्थित की जाएगी' है। इसके अलावा, बी. बनर्जी के मामले में प्रासंगिक प्रावधान भूतलक्षी रूप से संशोधन द्वारा पेश किया गया था।
10. अपीलार्थी ने तर्क दिया कि 'निहित रहेगा', जो कि उक्त अधिनियम की धारा 14 (3) में उपयोग की गई अभिव्यक्ति है, का तात्पर्य है कि मुकदमा पांच साल तक दोषपूर्ण रहेगा और उसके बाद ठीक हो जाएगा। 7 (पूर्वोक्त)। इस संबंध में, अपीलार्थी ने मार्टिन एंड हैरिस लिमिटेड बनाम छठवें अतिरिक्त जिला न्यायधीश के मामले पर भरोसा किया, जहां उत्तर प्रदेश शहरी भवन (किराए पर देना, किराया और बेदखली का विनियमन) अधिनियम, 1972 के संदर्भ में यह देखा गया कि रोक के वल मुकदमे का फै सला करने पर थी न कि इसे दाखिल करने पर। इस प्रकार एक मुकदमे पर तीन वर्ष की समाप्ति के बाद विचार किया जा सकता है। विट्ठलभाई (पी) लिमिटेड बनाम यूनियन बैंक ऑफ इंडिया के मामले में, यह राय दी गई थी कि समयपूर्व मुकदमा न्यायालय के क्षेत्राधिकार को प्रभावित नहीं करता है, और मुकदमे पर परिपक्वता के बाद विचार किया जा सकता है, विशेष रूप से यदि यह दूसरे पक्ष को पूर्वाग्रहित नहीं करता है।
11. यह कहा गया था कि एलआर द्वारा आर राजगोपाल रेड्डी (मृत) और अन्य बनाम एलआर द्वारा पद्मिनी चंद्रशेखरन (मृत) के मामले में टिप्पणियाँ लागू नहीं थीं, क्योंकि उक्त मामला बेनामी लेनदेन (निषेध) अधिनियम, 1988 की धारा 4 (1) से संबंधित था, जिसमें उक्त अधिनियम की धारा 14(3) के विपरीत मुकदमा दायर करने पर पूर्ण रोक का प्रावधान था। 8 (1998) 1 एससीसी 732 9 (2005) 4 एससीसी 315 10 1995 (2) एससीसी 630 इस न्यायालय के समक्ष प्रत्यर्थी की दलीलें:
12. प्रत्यर्थी की ओर से यह आग्रह किया गया था कि उक्त अधिनियम की धारा 14 (3) में उपयोग किए गए 'निहित' शब्द को परिभाषित नहीं किया गया था। अभिव्यक्ति का शब्दकोश अर्थ होगा 'किसी कार्रवाई, अपील दावा आदि के बने रहने के लिए; विचार योग्य या स्वीकार्य हो', जैसा कि आर. राजगोपाल के मामले में प्रतिपादित किया गया है। चूँकि मुकदमा स्वयं विचारणीय नहीं था, इसलिए कोई डिक्री पारित नहीं की जा सकती है।
13. यह भी आग्रह किया गया कि यदि विधायिका की मंशा यह थी कि बेदखली का आदेश पांच वर्ष की समाप्ति के बाद पारित किया जा सकता है, तो उक्त अधिनियम की धारा 14(3) को अलग तरीके से लिखा गया होता।।
14. बी. बनर्जी के मामले में निर्णय को अलग करने की मांग की गई थी, क्योंकि यह पश्चिम बंगाल परिसर किरायेदारी अधिनियम, 1956 की धारा 13(3 ए) में पेश किए गए भूतलक्षी संशोधन की संवैधानिक वैधता से संबंधित है, और क्या उक्त रोक को लंबित मुकदमेबाजी पर लागू किया जा सकता है। 11 (पूर्वोक्त)। 12 (पूर्वोक्त)। हमारा विचारः
15. उक्त अधिनियम की धारा 14(3) में प्रयुक्त अभिव्यक्ति का विश्लेषण करने के लिए हम इस उपबंध के उद्देश्य पर विचार करना उचित समझते हैं। यह उपबंध किरायेदार की सुरक्षा के लिए है। उद्देश्य यह है कि जिस तारीख से किरायेदार अधिकार प्राप्त करता है, उसे पट्टे के नियमों और शर्तों को पूरा करने के अधीन, पांच साल की अवधि के लिए परिसर में बने रहने का अधिकार होना चाहिए।
16. जब हम वर्तमान मामले के तथ्यों की ओर देखते हैं, तो जो बात हमारे सामने आती है, वह यह है कि भले ही मुकदमा किरायेदारी के पांच साल के भीतर दोषपूर्ण तरीके से स्थापित किया गया हो, लेकिन मुकदमा दायर किए हुए अब 38 साल से अधिक समय बीत चुका है। हमारा मानना है कि पांच साल की अवधि से आगे का यह समय मुकदमे के खिलाफ प्रारंभिक बाधा को दूर कर देगा। हम इस तथ्य को नजरअंदाज नहीं कर सकते कि हम एक ऐसे तथ्यात्मक परिदृश्य को देख रहे हैं जहां मुकदमेबाजी की अनिश्चितताओं ने मुकदमे की कार्यवाही को 38 वर्षों की अवधि तक बढ़ा दिया है। प्रत्यर्थी का अभिवचन यह है कि अपीलार्थी को एक नया मुकदमा दायर करने के लिए कहा जाना चाहिए- शायद उनका विश्वास इस तथ्य से उपजा है कि यदि किरायेदार पहले से ही कार्यवाही को 38 साल तक बढ़ाने में सक्षम है, तो एक समान परिदृश्य फिर से पैदा होगा। हम ऐसी व्याख्या का समर्थन करने में सक्षम नहीं हैं जो मुकदमा दायर करने पर प्रारंभिक प्रतिबंध लगाने के मूल उद्देश्य को विफल कर देगी। यह कहना कि मकान मालिक को अब एक बार फिर से कार्यवाही फिर से शुरू करनी चाहिए क्योंकि पांच साल की प्रारंभिक अवधि बीत नहीं गई थी, भले ही अब 38 साल बीत चुके हों, न्याय का उपहास होगा।
17. उपयोग की गई अभिव्यक्ति 'निहित होगी' या 'विचार करे' से वास्तव में कोई फर्क नहीं पड़ेगा। इसका उद्देश्य उक्त अधिनियम के तहत निर्दिष्ट अवधि के लिए मुकदमे को संस्थित किये जाने और विचारण में बाधा पैदा करना है। हम बी. बनर्जी के मामले में अपनाए गए दृष्टिकोण से सहमत हैं कि निर्धारित समय अवधि बीतने के साथ संरक्षण की भावना पूरी हो जाती है, और एक नया मुकदमा दायर करने से मुकदमे की अनावश्यक बहुलता होगी। इसमें कोई संदेह नहीं है कि बी. बनर्जी का मामला एक भूतलक्षी संशोधन की संवैधानिक वैधता से संबंधित था और क्या इस प्रतिबंध को लंबित मुकदमेबाजी पर लागू किया जा सकता है, लेकिन यह स्वयं इसके अनुपात को कम नहीं करेगा।
18. इस प्रकार हमारा विचार है कि उक्त अधिनियम की धारा 14(3) का उद्देश्य, पांच साल तक किरायेदार की सुरक्षा करना, अपेक्षित 13 (पूर्वोक्त)। 14 14 (पूर्वोक्त)। समयावधि और उससे अधिक समय तक चलने वाली कार्यवाही द्वारा पूरा किया गया था, जिसके भीतर किरायेदार को बेदखल नहीं किया जा सकता था। जैसा कि देखा गया है, वास्तव में कार्यवाही 38 वर्षों से चल रही है, जो अपने आप में असाधारण है।
19. हम बाद के विकास पर भी ध्यान दे सकते हैं, जो यह है कि उक्त अधिनियम को वर्ष 2001 में ही निरस्त कर दिया गया है, एक नया कानून लागू होने के साथ, यानी राजस्थान किराया नियंत्रण अधिनियम, 2001, जो कोई भी समान प्रतिबंध नहीं लगाता है।
20. हम इस प्रकार बिना किसी हिचकिचाहट के अपील की अनुमति देते हैं और उच्च न्यायालय के फै सले को खारिज करते हैं।
21. मत भिन्नता को देखते हुए; उच्च न्यायालय के समक्ष दूसरी अपील में कानून का प्रारंभिक प्रश्न उठाया गया था। इसका जवाब अब अपीलार्थी के पक्ष में दिया गया है। अब हम उस दुविधा का सामना कर रहे हैं जहां प्रारंभिक मुद्दे का उत्तर दिया जा चुका है, और मामले को गुणागुण के आधार पर विचार करने के लिए विद्वान एकल न्यायाधीश के पास भेजने की आवश्यकता है। पारंपरिक दृष्टिकोण की आवश्यकता हो सकती है। हालाँकि, हम इस तथ्य को नजरअंदाज नहीं कर सकते कि दूसरी अपील कानून के प्रश्न पर है। एक प्रारंभिक मुद्दा तैयार किया गया था जो प्रत्यर्थी के पक्ष में था, और अब हमने इसे उलट दिया है। जहां तक वास्तविक आवश्यकता का सवाल है, प्रथम अपीलीय न्यायालय ने अपीलार्थी के पक्ष में फै सला सुनाया। इस प्रकार, हमें वर्तमान मामले में कानून का कोई वास्तविक प्रश्न उठता हुआ नहीं दिखता है, जिसे दूसरी अपील में निर्धारित किया जाएगा कि क्या हम मामले को वापस भेजेंगे, विशेष रूप से क्योंकि कानून की व्याख्या से संबंधित वास्तविक प्रश्न पर हमारे द्वारा चर्चा की गई है। हमारा यह भी मानना है कि इतना समय बीत जाने के बाद, पक्षों का दूसरी अपील में दूसरे दौर से गुजरना न्याय का मजाक होगा। इस प्रकार, हमारा विचार है कि 38 वर्षों से चले आ रहे इस लंबे विवाद को, किरायेदारी के मुद्दे जैसी सामान्य बात पर और कार्यवाही कब शुरू हुई, इस पर शांत किया जाना चाहिए। हम भारत के संविधान के अनुच्छेद 142 के तहत पक्षों के बीच पूर्ण न्याय करने की असाधारण शक्ति से भी लैस हैं।
22. इस प्रकार हमारा विचार है कि प्रथम अपीलीय न्यायालय द्वारा दिनांक 18.3.2004 को पारित बेदखली की डिक्री की पुष्टि की जानी चाहिए और प्रत्यर्थी को 30.09.2023 को या उससे पहले किराये के परिसर के खाली और भौतिक कब्जे को सौंपने के लिए कहा जाना चाहिए, और प्रत्यर्थी को 30.9.2023 तक आगे के कब्जे के लिए लाभ प्राप्त करने के लिए एक वचन पत्र दो सप्ताह के भीतर दाखिल करने के लिए कहा जाना चाहिए।
23. तदनुसार पक्षकारों को अपनी लागत स्वयं वहन करने के लिए छोड़ते हुए, अपील की अनुमति दी जाती है। [न्यायाधिपति संजय किशन कौल] [न्यायाधिपति अहसानुद्दीन अमानुल्लाह] नई दिल्ली; 11 जुलाई, 2023 (यह अनुवाद आर्टिफिशियल इंटेलिजेंस टूल 'सुवास' के जरिए अनुवादक की सहायता से किया गया है।) अस्वीकरण: यह निर्णय पक्षकार को उसकी भाषा में समझाने के सीमित उपयोग के लिए स्थानीय भाषा में अनुवादित किया गया है और किसी अन्य उद्देश्य के लिए इसका उपयोग नहीं किया जा सकता है। सभी व्यावहारिक और आधिकारिक उद्देश्यों के लिए, निर्णय का अंग्रेजी संस्करण प्रामाणिक होगा और निष्पादन और कार्यान्वयन के उद्देश्य से भी अंग्रेजी संस्करण ही मान्य होगा।